Дольщики, которые столкнулись с задержкой введения здания в эксплуатацию (такое происходит примерно в 60% случаев), а то и вовсе прекращением строительства, имеют только два выхода – потребовать взыскания неустойки по договору долевого участия либо расторгнуть сам договор с возвратом уплаченных по нему сумм.

При этом зачастую дольщик может столкнуться с ситуацией, когда в отношении застройщика подано заявление о банкротстве. Такие ситуации отличаются повышенной сложностью в их разрешении, но несмотря на это, взыскать с него денежные средства либо получить квартиру будет вполне реально. Как это сделать, пойдет речь в данной статье.

1.

Наиболее простым случаем является взыскание долга с застройщика в случае его банкротства уже после вступления решения районного в законную силу. В этом случае истец должен подать в арбитражный суд заявление о вступлении в реестр кредиторов.

Следует иметь в виду при этом, что требования о взыскании денежных средств по расторгнутому договору участия удовлетворяются в третьей очереди (п. 3 статьи 201.9 Закона о банкротстве), а неустойка – в четвертой.

При этом законодательством установлены достаточно жесткие сроки для вхождения граждан в реестр кредиторов — 30 дней с даты публикации сообщения о введении процедуры наблюдения в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, а в случае признания введения конкурсного производства – в течение двух месяцев с даты публикации сообщения (ст. 142 Закона о банкротстве). Также Законом о банкротстве предусмотрено, что и арбитражный управляющий обязан уведомить всех дольщиков и иных участников строительства о возбуждении в отношении застройщика процедуры банкротства.

В случае же пропуска вышеуказанных сроков дольщик вправе предъявить требования уже вне реестра, однако реальность их выполнения достаточно невелика, так как его требования будут удовлетворяться уже за счет оставшихся после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр.

2.

В случае, если квартира по договору долевого участия еще не передана, а банкротство застройщика находится на стадии наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления и конкурсного производства, заявление о взыскании неустойки, взыскании денежных средств по расторгнутому договору долевого участия либо заявление о расторжении самого договора ДУ подается в арбитражный суд в рамках банкротного дела.

Если же иск вами будет подан в суд общей юрисдикции — он будет оставлен без рассмотрения.

Неустойка начисляется до даты введения наблюдения, за дальнейший период начисляются только так называемые «мораторные проценты», которые начисляются за периоды проведения процедур банкротства вместо договорных процентов (т.е. в нашем случае – неустойки по ДДУ) за неисполнение обязательств. «Мораторный процент» равен ставке рефинансирования ЦБ на дату введения каждой из процедур банкротства застройщика. Подробнее об указанных процентах можно узнать из Постановлении Пленума ВАС РФ от 06.12.13 № 88 «О начислении и уплате процентов по требованиям кредиторов при банкротстве».

Между тем в случае, если квартира дольщику уже передана, то требования о взыскании неустойки должны быть рассмотрены судом общей юрисдикции несмотря на введение процедуры наблюдения (п. 2 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2013).

3.

Если вы не требуете ни неустойки, ни взыскания денежных средств по договору долевого участия, но на застройщика подано заявление о признании его банкротом, вам необходимо в срочном порядке подать иск в районный суд о признании права собственности. В противном случае признать право собственности на квартиру можно будет только в рамках дела о банкротстве и только если жилой дом был введен в эксплуатацию.

В случае же, если дом в эксплуатацию не введен, вам необходимо будет подать заявление в арбитражный суд о включении в отдельный реестр требований о передаче жилых помещений. Как видно из изложенного, при банкротстве застройщика имеется два реестра требований: в первый включаются кредиторы, претендующие на возврат средств, а в другой — ожидающие квартиру дольщики.

Также предусматривается возможность погашения требований кредиторов путем передачи им объекта незавершенного строительства, что предусматривает создание участниками строительства жилищного строительного кооператива (ЖСК). В случае же, если по каким-либо причинам создание ЖСК невозможно либо суд отказал в удовлетворении ходатайства о передаче недостроя (вместе с земельным участком) участникам долевого строительства, требования дольщиков преобразуются в денежные.

4.

Касательно договоров долевого участия, оформленных начиная с октября 2017 года, следует указать следующее.

Начиная с этой даты с каждого договора ДУ отчисляется 1,2% в фонд защиты прав дольщиков, соответственно, в случае, к примеру просрочки сдачи дома в эксплуатацию, гражданин может получить компенсацию по полису обязательного страхования, который в обязательном порядке теперь оформляется при заключении ДДУ. При этом компенсацию будет выплачивать страховая компания, а не застройщик.